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中介商居间行为有瑕疵,购房人自行购买不属于“跳单”

 

    陈女士夫妇是大连市某社区的普通市民。2011年9月,陈女士的儿子和父母商量准备在来年五一结婚。为了给唯一的儿子购置一套婚房,陈女士夫妇开始在大连的各家中介机构奔走。终于他们在一家中介机构看到了一套满意的房屋信息。房子位于胜利路, 建筑面积为87平方米。中介商告诉陈女士,这套房子 性价比很高,已经有多位来访者表达了购房意向。陈女士夫妇经过协商,决定购买这套房子
    2011年10月23日, 陈女士夫妇、该中介商和一个名叫钟玉(化名)的人共同签订《委托购买居间合同》。约定:房屋总价款为120万元,买卖双方各自承担税费 。签约当天,陈女士向该中介商支付意向金1万元。签约后的陈女士总觉得心里不踏实,经多方核实,获悉钟玉不是产权人,真正的产权人士钟玉的姐姐钟云(化名)。陈女士找到中介公司质询,中接公司出具了钟玉作为委托方,中介商为居间方,签署的《出售(租)委托协议》。但是中介商却不能提供钟云的授权手续,也就是说钟玉属于无权代理。陈女士经过和中介商多次交涉,于2011年11月底取消委托该中介商的居间,并讨回意向金1万元。由于房屋出售信息的公开,陈女士夫妇通过朋友关系找到房主钟云,2天后与钟云签订了《大连市房地产买卖合同》,确认转让价款为115万元。 2012年1月5日,后双方办理了产权过户登记手续, 陈女士夫妇正式成为案涉房屋的新主人,并开始对房屋进行重新装修。
    2012年3月上旬,陈女士忽然收到区法院的一纸传票,原来该中介商以陈女士一家有“跳单”行为为由起诉,诉称曾介绍陈女士夫妇看过涉案房屋,并签署过《委托购买居间合同》,各方均约定了支付佣金及服务费等条款,陈女士抛开中介商私下成交,属于违约行为,要求陈女士夫妇支付居间费2万元。陈女士夫妇感到事情不妙,遂向辽宁添赢律师事务所刘志永律师咨询。
    刘志永律师分析后认为,中介商为房地产中介机构,在接受居间委托时应当审查委托人的资格,若是产权人委托代理人前来挂牌出售房屋的,应要求代理人提供合法的委托手续。然而,该中介商却在钟玉没有提供有效委托手续的情况下接受钟玉的委托,并寻找买家陈女士,签订了三方《委托购买居间合同》,房屋的真正产权人钟云没有对钟玉的代理签约行为进行追认,钟玉的代理行为无效,三方签订的《委托购买居间合同》也无效。 陈女士无法依据《委托购买居间合同》订立房屋买卖协议,责任在于该中介商未能尽到居间方的审查义务,陈女士本身并无过错。陈女士与钟云订立合同时,案涉房屋的出售信息已经公开,不能认定陈女士利用了中介商提供的信息,因此陈女士的行为不能认定为故意“跳单”。
    陈女士委托刘志永律师进行应诉,2012年4月区人民法院作出一审判决,最终采纳了刘志永律师的意见,驳回中介商的诉讼请求。判决后中介商向市中级人民法院提起上诉,后主动撤回上诉,现判决已经生效。
    刘志永律师提示:在房地产市场不景气的情况下,某些中介商盲于追求成交量,对售房人相关证件、手续审查不严格,导致购房者的权利无法保障。作为购房者在订立合同时一定要认真审查与售房人、待售房屋有关的所有证件,并在居间合同中注明,如果中介公司出具的文件有瑕疵,应当由中介商承担责任。

 

大连律师

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中介商居间行为有瑕疵,购房人自行购买不属于“跳单”

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    陈女士夫妇是大连市某社区的普通市民。2011年9月,陈女士的儿子和父母商量准备在来年五一结婚。为了给唯一的儿子购置一套婚房,陈女士夫妇开始在大连的各家中介机构奔走。终于他们在一家中介机构看到了一套满意的房屋信息。房子位于胜利路, 建筑面积为87平方米。中介商告诉陈女士,这套房子 性价比很高,已经有多位来访者表达了购房意向。陈女士夫妇经过协商,决定购买这套房子
    2011年10月23日, 陈女士夫妇、该中介商和一个名叫钟玉(化名)的人共同签订《委托购买居间合同》。约定:房屋总价款为120万元,买卖双方各自承担税费 。签约当天,陈女士向该中介商支付意向金1万元。签约后的陈女士总觉得心里不踏实,经多方核实,获悉钟玉不是产权人,真正的产权人士钟玉的姐姐钟云(化名)。陈女士找到中介公司质询,中接公司出具了钟玉作为委托方,中介商为居间方,签署的《出售(租)委托协议》。但是中介商却不能提供钟云的授权手续,也就是说钟玉属于无权代理。陈女士经过和中介商多次交涉,于2011年11月底取消委托该中介商的居间,并讨回意向金1万元。由于房屋出售信息的公开,陈女士夫妇通过朋友关系找到房主钟云,2天后与钟云签订了《大连市房地产买卖合同》,确认转让价款为115万元。 2012年1月5日,后双方办理了产权过户登记手续, 陈女士夫妇正式成为案涉房屋的新主人,并开始对房屋进行重新装修。
    2012年3月上旬,陈女士忽然收到区法院的一纸传票,原来该中介商以陈女士一家有“跳单”行为为由起诉,诉称曾介绍陈女士夫妇看过涉案房屋,并签署过《委托购买居间合同》,各方均约定了支付佣金及服务费等条款,陈女士抛开中介商私下成交,属于违约行为,要求陈女士夫妇支付居间费2万元。陈女士夫妇感到事情不妙,遂向辽宁添赢律师事务所刘志永律师咨询。
    刘志永律师分析后认为,中介商为房地产中介机构,在接受居间委托时应当审查委托人的资格,若是产权人委托代理人前来挂牌出售房屋的,应要求代理人提供合法的委托手续。然而,该中介商却在钟玉没有提供有效委托手续的情况下接受钟玉的委托,并寻找买家陈女士,签订了三方《委托购买居间合同》,房屋的真正产权人钟云没有对钟玉的代理签约行为进行追认,钟玉的代理行为无效,三方签订的《委托购买居间合同》也无效。 陈女士无法依据《委托购买居间合同》订立房屋买卖协议,责任在于该中介商未能尽到居间方的审查义务,陈女士本身并无过错。陈女士与钟云订立合同时,案涉房屋的出售信息已经公开,不能认定陈女士利用了中介商提供的信息,因此陈女士的行为不能认定为故意“跳单”。
    陈女士委托刘志永律师进行应诉,2012年4月区人民法院作出一审判决,最终采纳了刘志永律师的意见,驳回中介商的诉讼请求。判决后中介商向市中级人民法院提起上诉,后主动撤回上诉,现判决已经生效。
    刘志永律师提示:在房地产市场不景气的情况下,某些中介商盲于追求成交量,对售房人相关证件、手续审查不严格,导致购房者的权利无法保障。作为购房者在订立合同时一定要认真审查与售房人、待售房屋有关的所有证件,并在居间合同中注明,如果中介公司出具的文件有瑕疵,应当由中介商承担责任。

 

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